两会后楼市调控限购限贷主导 各地自主性增加

观点提供：昆明中原房地产经纪有限公司市场研究中心

两会后，我们认为2014年楼市调控继续以现行的限购限贷为核心，仍将通过加大保障房、中小户型供应，以及抑制投机投资性需求来防止房价大幅上涨;房地产税现阶段仍以立法、试点为重点，全国实行尚需时日。摆脱全国一刀切模式后，各地对楼市调控的自主性增加，将会根据具体情况开展差异化的调控措施。

供应端：加强保障房供给

加大保障性安居工程建设力度，加强配套设施建设;提高大城市保障房比例;推进公租房和廉租房并轨运行;增加中小套型商品房，增加共有产权住房供应。

对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，对于库存量比较大的城市，控制供地结构、供应结构，对于昆明类似的城市政策保持不变。

需求端：支持刚需、抑制投资

1.以市场规律为主：一方面政府加大保障房建设，解决城市低收入人群住房需求，起到了稳定社会的作用。另一方面政府遵循楼市的市场规律，进一步弱化行政调控，间接通过金融体系风险监管、影子银行监督，利率市场化改革等调节市场，保证市场健康发展。

2.分类指导：刚需投资分类调控，市场主流仍为刚需，增加中小套型商品房支持刚需，对于供给量大的城市从实际情况控制供给，对于昆明这样的城市相对影响较弱，库存量处于正常的水平，因此今年政府依然将按照供给目标供给土地，利于昆明市场整体平稳发展。

政策模式：限购限贷主导，房地产税着手推进

房地产税的实施首先需要通过严肃的立法程序，也需要不动产统一登记和资产评估体系两项技术手段的完善，全国落地执行的时间跨度较长，现阶段主要影响市场预期，短期内并未具备实施可能性。

调控主体：中央放权，地方分类调控

主要为不同城市调控分化做铺垫，今年不同城市政策收紧和放松将同在。一线城市将继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。

房地产走势预测：调控措施更加遵循市场规律

政府注重市场的决定性作用和政策的连续性、间接通过对影响市场的金融体系进行监管，在保证金融体系健康的前提下，促进房地产市场的平稳健康。

房地产税全面推行条件未成熟，限购限贷仍为主导：现阶段限购限贷仍为楼市调控的核心，差别化的信贷政策保持不变，刚性需求仍为市场主流而投机投资性需求仍受到抑制。另一方面，房地产税仍不具备全面推行的条件。

地方政府调控自主权增加，城市分化摆脱全国一刀切模式：报告首次提出针对不同城市分类调控，表明中央鼓励地方因地制宜采用差异化调控措施。

落地昆明，我们认为2014年宏观政策面趋稳，昆明楼市量增价稳、总体平稳：在经济平稳运行和楼市调控政策不加码的情况下，持续旺盛的刚需需求成为主要的支撑能力，市场成交平稳，对于有购买能力的客户来说，是一个非常良好的购买机会，更容易选择性价比高的产品;另外一方面个别城市个别楼盘的价格调整，仅为当地一线城市限价所致，并非普遍现象，而且合理的价格制定，市场需求依然旺盛。