上市房企行业造富能力减弱

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随着市场下行，房地产的造富能力也在下降。

“中国房地产TOP10研究组”研究报告显示，2015年，沪深及大陆在港上市房地产公司的营业收入均值达到123.35亿元，同比增长15.09%。同期净利润均值为16.03亿元，同比增长6.44%，但增速低于上一年1.36%。

值得关注的是，2015年，热点城市土地市场竞争加剧导致企业利润空间受到进一步挤压。与上年相比，不同净利润规模层级的上市房企数量保持不变，但平均增速分化，呈“强者恒强”态势。

此外，受行业供需关系变化影响，房企为提升项目去化水平而加大营销、管理投入，导致利润空间也被摊薄。2015年，房地产上市公司的毛利率与净利润率延续近年来下滑趋势，连续四年走低。沪深、大陆在港上市房地产公司的毛利率均值分别为31.26%、29.82%，同比分别下降1.87%和2.35%；净利润率均值分别为9.20%和14.61%，较上年降低2.35%和2.21%。

21世纪经济报道记者了解到，为应对利润率持续下滑，部分房地产上市公司主要从降低土地、融资成本及管理模式上进行变革。包括加大项目及土地的收并购力度破解拿地难、土地成本高企问题；抓住国内资本市场尤其是债券市场的融资机遇大力发债；创新管理模式，全面实施跟投制度，促进项目运营效率和盈利水平提升。

上市房企的资产收益水平也在下降。报告显示，2015年，沪深、大陆在港上市房地产公司的净资产收益率均值分别为8.15%和11.91%，每股收益均值分别为0.35元和0.51元，分别与2014年持平及下降0.13元。其中沪深、大陆在港上市房地产公司中分别有约七成、六成的企业净资产收益率出现下滑；分别有超过八成和六成的企业每股收益出现下降。

黄瑜称，“2015年，有三类房地产上市公司获得了资本市场较多青睐。包括谋求转型，发展多元化业务，积极打造新利润增长点房企；以兼并收购、重组实现市值跨越式发展，尤其是具有国企背景的上市房企；项目储备布局一线和重点二线城市或紧随国家战略的房地产上市公司。”

亿翰中国董事长陈啸天认为，房地产开发经常被认为是目前少有的“暴利行业”，在我国经济增速下滑的大背景下，行业盈利能力也在下降。此外，不论是在A股市场还是港股市场，房地产行业整体的市盈率要普遍低于其他行业。这主要是由于，房地产黄金时代已过，目前处于平稳发展的阶段，资本市场对于更能迎合我国消费升级、产业转型趋势的行业更加看好。