深圳客潮落 楼市高烧退

连续多月持续上涨的房价回落 上周东莞住宅成交均价为13582元/平方米 环比下降9.03%

文/广州楼盘日报记者蒋幸端

图/广州日报记者石忠情

上周东莞住宅成交环比大幅下降近五成，楼市降温。深圳楼盘客从去年上半年开始大举进入东莞市场，一年后深圳“3·25”楼市政策出台，东莞市场降温，深圳客逐渐撤离。这种情形与2007~2008年的情况极为相似，同样是深圳投资客大量进入东莞市场，推动房价连续多月上涨，最后在政策和市场降温影响下撤离，东莞房价回落。

记者将2007~2008年楼市情况与2015~2016年楼市情况进行对比，也许可以给您买房提供一些参考。

大临深片区房价环比降一成

进入4月份，东莞部分区域房价上涨停止，上一周，受深圳客影响最大、房价上涨幅度最大的大临深片区成交均价终于出现了环比下降。根据合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，上周大临深片区房屋整体均价为1.57万元/平方米，环比下降一成，出现高位回落现象。

该研究部将主要被深圳客推动成交的凤岗、塘厦、樟木头、清溪、黄江、虎门、长安、厚街、大岭山、大朗、常平、沙田、松山湖等13镇街列为大临深片区，自去年开始，这13镇街开发商主动向深圳揽客，有楼盘的购房者当中，深圳客占到了七到九成。在深圳客的推动下，部分镇区房价上涨幅度超过100%。

不过，随着3月底楼市开始降温，深圳客受东莞房价高企、中介丑闻等影响，已经逐渐撤离东莞，部分楼盘甚至在上周低于区域价格开盘“抢跑”，不少楼盘滞涨，区域成交均价终于出现回落。

刚带热的城区市场降温

与东莞其他区域相比，深圳客到主城区的时间是比较晚的。今年春节过后，深圳客才较多地出现在东莞主城区，并直接推动东莞一、二手房市场房价快速上升。

但是，受到楼市降温、深圳客撤离影响，4月份主城区房价也开始出现回落。万江信鸿澜岸在3月底推货时报价为1.2万元/平方米，近几天的签约均价约1万多元/平方米。而出现更大变化的是二手房市场，西平景湖时代城在3月有多套房交易单价达1.8万元/平方米以上，但4月房价回落至1.3万元/平方米左右。

不过，从整体市场来看，由于5月地铁2号线正式通车，交通利好刺激主城区房价上涨，主城区整体房价仍呈上升趋势。合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，上周主城区一手房价环比上涨了6%，出现补涨。

自2012年松山湖出台政策不再新增商住地后，松山湖周边镇区楼盘就陆续打出“松山湖牌”吸引购房者，在去年起不少实际上位于寮步、大岭山、大朗的楼盘模糊地域概念，“傍上”松山湖卖出高价，成交火热，其中就有不少来投资的深圳客，他们期望将来出租或转手给松山湖区域内大型企业员工。

但业内人士表示，虽然大型企业进驻有利于拉动区域房价上涨，但是目前不少镇区由于房价过快上涨，已提前透支了未来房价升值潜力，从而出现深圳客退房现象。

部分镇区房价回调明显

东莞中原地产市场研究部统计数据显示，上周东莞住宅成交均价为13582元/平方米，环比下降9.03%，其中普通住宅成交均价为13026元/平方米，环比下降3.51%。市场持续降温下，东莞房价滞涨现象凸显。

该研究部介绍，从上周东莞普通住宅成交排行前50名看，大部分项目环比涨跌幅度均小于6%，一些项目已开始推出部分单位进行阶段性促销，价格下降8%左右。

值得注意的是，区域房价也有所分化。供应短缺的区域如莞城、南城、凤岗、黄江，房价仍在持续上涨，而一些购房需求比较弱的区域价格已经开始纷纷回调，且回调迹象比较明显，如道滘、东坑、横沥、企石、中堂、望牛墩等镇区。

开发商理性定价是关键

合富辉煌东莞市场研究部介绍，随着一季度的楼市一路“高烧”，异常频繁的价格上调已提前透支了东莞房价未来数年的上升空间，开发商和中介急功近利，赚钱心切是短视的行为，最终只能导致全市各大开发商的长远利益受损，房地产市场本有它自身运行的逻辑，楼市须回归理性的运行轨道中。眼下广大置业者逐步陷于观望，对政策十分敏感，政策的动向是楼市变数的关键。

东莞中原地产研究部也介绍，从近期开盘情况来看，开发商们开始重新审视市场及客户变化，定价开始回归理性、更贴合市场，而东莞定价较低的楼盘销售情况也较好。据东莞中原CCES系统显示，上周东莞楼盘来访量未见明显回升，反映当前购房者观望情绪持续，部分已进入深度观望。

该研究部认为，结合上周认购市场和开盘情况来看，说明目前市场不是卖不动，关键还看定价，只要价格合适，购房者还是会出手。该研究部建议，接下来开发商还是要理性定价，促进产品成交。