注意产权问题:70年产权从开发商拿地开始算起

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购房者在购买商品房时一般会接触到产权年限这个概念，对买房人来说，一般购房前会询问楼盘的土地性质、土地年限，但对土地年限还剩下多少年却缺乏关注。土地剩余使用年限对于部分购房者来说是一个陌生的概念，但却是一个不可忽视的问题。

土地使用权，是指单位或者个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利，取得的土地使用权是有期限的。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。

现在购房者买房都看重70年大产权大红本，但是对于房屋真正的使用年限剩余多少年有很多人忽略了。购房者在购买商品房时一定要对房屋的使用年限有所了解，这里就包括房屋本身土地使用权是多少年以及房屋剩余使用权是多少年，不能买一套40年产权的房子只能用20年，这是得不偿失的。

70年产权从开发商拿地算起

目前我国住宅用地的土地使用年限为70年，但这并不意味着从市民购买时算起，而是从土地竞拍之日起计算。从开发商拿地到开工建设，再到房屋建成业主入住，这中间的时间不等，至少需要两三年时间。也有一些特殊情况：开发商拿地过大，然后分期开发，那么后期开发的房子在年限上就有一些缩短；土地被开发商拍下之后，由于种种原因迟迟未开工，甚至被多次倒手，十几年过去之后才开始开发，等到建成后十几年的使用权就没有了。业内人士分析，房屋使用年限缩水3-5年是正常的，但缩水10年以上就有问题了。

为避免购房者利益受损，购房者在买房时，要看清楚楼盘《国有土地使用证》上，证件签发的日期以及土地终止日期，这样就可以知道楼盘真正的产权以及房屋剩余多少使用年限。

按照我国《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，确实可以自动续期。《城市房地产管理法》第二十一条也规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。虽然目前法律规定，土地使用年限到期可续期，但上述规定，并没有明确续期的土地使用费支付标准和办法。

四十年产权的房子能买吗？

买开发商40年产权后并不是能真正拥有房屋40年，房屋产权年限到期后需要续期。

40年产权房并不是小产权房也不是违章建筑，是可以正常购买的。这里所说的产权是指土地使用年限，即土地使用证上载明的40年。一般情况下40年产权为商业、旅游、娱乐用地，这类房屋住户的水电费将按照商业的标准，比普通居民用电用水价格要高。

购房者在购买商品房一定要对房屋的年限有所了解，不能买一套40年产权的房子只能用20年，这是得不偿失的。另外，开发商在销售房屋时也应对客户说明商品房使用年限具体有多久的问题。

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土地使用权，是指单位或者个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。取得的土地使用权是有期限的。

土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。出让年限由出让合同约定，但不得超过法律限定的最高年限。

房屋所有权，又叫房屋产权，是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以排除他人的干涉，对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。房屋所有权是没有产权年限限制的。